Då jag surfar på nätet stöter jag nu och då på det att människor säger sig eftersträva ett liv som ekonomiskt oberoende. Är det här ens möjligt att uppnå, och i så fall, vad skulle det krävas för att uppnå det? Förstår människor vad det innebär? Låt oss fundera på det här ur synvinkeln om de flesta kunde nå detta?

Vi börjar med att definiera ekonomiskt oberoende som ett tillstånd där det inte är nödvändigt att förvärvsarbeta för att upprätthålla sin livsstil. Det här innebär att inkomsterna måste bestå av passiva kassaströmmar, dvs kapitalinkomster. Det kan vara fråga om t.ex. dividender, räntor eller hyror.

Direkt märker vi att det uppstår en illusion om att kapitalinkomster inte skulle kräva en arbetsinsats. Precis som att sköta sitt förvärvsarbete är också skötsel av kapitalet ett arbete, eller hur? Inte kommer avkastningarna utan en insats? Eller visst kan det vara så också, men då betalar du åt någon för att göra ditt jobb.

Enligt Yle var finländarnas medelinkomst år 2016 ca 3.368 €/mån. En person bosatt i Helsingfors, som hör till kyrkan, är 40 år och förtjänar medellön, men har inga som helst avdrag ska i år enligt skatteräknaren betala skatt 20,0%. Addera till denna procent lönens bikostnader som uppgår till 8,25% så är totalskattegraden 28,25%. Nettolönen kunde vara ca 2400€/mån med andra ord.

Om målet är att upprätthålla samma livsstil man redan nu har, men finansierat av kapitalinkomster innebär det att dessa ska vara samma 2.400€/mån. Beskattningen av dividender från finska börsbolag är 25,5%, eller 28,9% ifall kapitalinkomsten överstiger 30.000€/år och för övriga kapitalinkomster 30 % eller 34% enligt samma logik.

Om kapitalinkomsten enbart bestod av dividender från finska bolag, skulle årsinkomsten med ett netto på 2400€/mån överstiga 30.000€ brutto, som höjer skatten. Därmed får vi kalkylerat att bruttodividendavkastningskravet borde vara 3.258 €/mån.

Om kapitalinkomsterna däremot enbart bestod av hyror skulle skatten vara högre, och då får vi bruttaavkastningskravet till 3.483€/mån. Bägge räknesätt leder alltså till en nettoinkomst på 2.400€/mån. Ingendera sätt samlar pension, men det är en annan diskussion.

Vad skulle det då krävas för att få ut de här summorna månatligen? Vi närmar oss först hyresmarknaden och köper oss en bunt med gamla lägenheter i Åbo som hyrs ut. Enligt Vuokranantajats statistik skulle lägenheter i Åbo ge en bruttohyra på 3,6% årligen, efter vederlag. För att komma till 3.483€/mån (därifrån ännu 30/34% skatt) med en bruttohyra på 3,6% finner vi att bostadsportföljens värde måste vara hela 1.161.000€! Om en etta på bra läge kostar 150.000€ behöver vi alltså ca 8 sådana.

Om vi istället vill ha 3.258€/mån från börsen i form av dividender (därifrån skatt 25,5% eller 28,9%), och vi litar på Inderes uppskattning om att börsens mediandividend är 3,5% i år behöver vi en portfölj på 1.117.000 €. Om dividendavkastningen stannar på 3,0% borde portföljens värde vara 1.303.000€.

Häftiga summor, men hur kommer man åt dessa? Vi prövar att uppnå det här genom att spara månatligen i en indexfond som alltid återinvesterar dividenderna, dvs ingen utdelning längs vägen åt placeraren, i 30 år med en genomsnittlig årsavkastning på 8%, och efter att spartiden är slut säljs hela innehavet och omplaceras enligt exemplen ovan. Beaktat de skatter som uppstår behöver vi på det här sättet spara hela 1050€/mån för att uppnå vårt mål (netto ca 1,15me)! Låter ganska häftigt också det!

Om vi istället höjer avkastningsförväntningen till 10% kan vi sänka sparandet till ca 740€/mån. Om vi bara hade 740€/mån, men avkastningen stannar vid 8%/år ökar spartiden till 35 år. Här ska man minnas att lönen vi räknar med är netto 2.400€/mån så med ett sparande på t.ex. 740€/mån har vi netto bara 1.660€/mån till övriga utgifter.

En del av hemligheten ligger alltså i kostnaderna, dvs hur mycket kan vi spara och hur mycket går till kostnader! Om inkomsterna inte är stora måste man alltså anpassa kostnaderna. Ironiskt nog skulle det gå så att då sparmålet är uppnått och sparandet upphör befrias denna 740€ till övrigt leverne… Av det kunde man få en intressant alternativkalkyl, men vi ska inte gå den vägen idag…

Man kan alltså i det här skedet konstatera att ekonomiskt oberoende visserligen kan uppnås, men det tar mycket lång tid och en beskärd del av lönen. I det hänseendet fungerar upplägget lika för låg- och höginkomsttagare om målet är att bibehålla levnadsstandarden. Det ska sättas undan en hel del av lönen helt enkelt.

Finns det genvägar till lycka då? Ett sätt är skuldhävstång. Det här är också bostadsplacerarens viktigaste redskap. Rejält med skuld, och så fort bostadens säkerhetsvärde i banken tillåter det köper man följande lägenhet och så vidare, hela tiden med en grym skuld. Första bostaden kanske dessutom köps med föräldrarnas hus som säkerhet, så att man kommer igång snabbt.

Marknadsläget har ju nog varit verkligt gynnsamt för den här typens strategi, de facto har bostadspriserna enbart stigit i ett kvarts sekel i tillväxtkommunerna! Då det har funnits bostäder i portföljen vars säkerhetsvärde uppdaterats t.ex. vartannat år har man i en allt raskare takt kunnat köpa följande och följande bostad, även om lånebetalningen i sig inte skulle hålla tillräcklig amorteringstakt. Traditionellt ska man ju amortera tills säkerhetsvärdena tillåter följande investering, men redan länge har bostadspriserna stigit snabbare än normala amorteringar i dessa områden. Man skulle kunna tänka att en bostadsportfölj som är införskaffad med hård skuldsättning ska vara 2-3 ggr så stor som målet för ekonomiskt oberoende.

Om man tänker att skuldsättningen hela tiden hålls kring 70% av bostädernas gängse värde (allmänt säkerhetsvärde för bostäder i bankerna), skulle man ha lån hela 2,7 miljoner då man når nettoförmögenhetskravet för ekonomiskt oberoende i vårt exempel! Å andra sidan skulle det gå rätt snabbt att bygga en sådan portfölj, bara banken är med på noterna….

Om första bostaden skulle ha köpts för t.ex. 90.000€ i Åbo i tiderna, helt och hållet på skuld, beaktat genomsnittlig prisförändring (vi använder 2015-2019 värdeförändring i exemplet) skulle den andra bostaden kunna köpas 7 år senare. Efter det ökar takten snabbt i och med att man amorterar två lägenhetslån och har två lägenheter som stiger i värde, och dessutom stiger hyrorna också. De facto har ju nog priserna stigit snabbare än så också, speciellt på 1990- och 2000-talet. Det här har varit en penningautomat utan like ett bra tag minsann! Ett fungerande framgångsrecept!

Man kan alltså konstatera att skuldhävstång är en slags genväg till ekonomiskt oberoende. Dock kräver det nerver av stål och långsiktighet. Om någon tycker att avkastningsnivåerna i exemplen är för små, är det fritt fram att skaffa större avkastningar. På lång sikt klarar inte ens proffsen av det, så det kan ju vara utmanande, förstås inte omöjligt. Men den som drömmer om 12-15% årligen eller om ännu mer kommer att få en genväg till medellöshet…

Jag tycker själv att begreppet ekonomiskt oberoende är problematiskt, därför att det innehåller en dröm som nödvändigtvis inte har verklighetsanknytning. Om målet är att ersätta förvärvsinkomsterna helt och hållet med kapitalinkomster kommer de flesta nog att bli besvikna förr eller senare. Hur många kan på riktigt binda sig tiotals år till ett liv präglat av denna slaviska systematik?

Det är dock extremt viktigt att skaffa tilläggsinkomster i form av passiva inkomster eftersom det bejakar en klar ekonomisk trygghet. På finska pratar man om ”vaurastuminen”. Enligt mig är det här ett absolut bättre mål för de flesta. Man ska kunna spara en del av sin lön och kunna placera denna besparing på ett räntabelt sätt. Men om det här leder till ekonomiskt oberoende lämnar jag osagt. Kanske är det bara så att ekonomiskt oberoende helt enkelt är fel definierat?

Svenne Holmström

Leave a Reply

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *